Transformer un 130 m2 pour la colocation

Transformer un 130 m2 pour la colocation
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Je suis à la recherche d’un appartement à transformer pour investir dans la colocation. Aujourd’hui nous allons visiter un appartement de 136 m2 construits ( env 130 m2) . J’ai comme projet de le transformer afin de créer 4 à 5 chambres à louer. On va voir si c’est possible !

Une visite ne dure jamais une heure donc il faut aller à l essentiel. Que doit-on immédiatement vérifier ?

La forme générale :

L ‘appartement est-il de forme carrée, en L, en I, en tunnel ? Y a-til un un long couloir distribuant l’accès aux pièces ?

La forme générale est essentielle car elle détermine le fait que l’on puisse ou non transformer les différents espaces.  Si vous voulez optimiser votre espace vous devrez faire disparaître les mètres carrés de couloir pour les transformer en mètres carres « utiles » et pouvoir ainsi gagner une chambre par exemple.

Appartement en forme de I.

Relever les éléments d’architecture :

Je vais mesurer le plus rapidement possible les largeurs et longueurs globales.  Pour cela j’ouvre toutes les portes en enfilades et je mesure au mètre laser. Cela me permettra outre le fait de pouvoir établir un plan, de vérifier si la surface annoncée et la surface mesure sont a peu prêt équivalentes.

Ensuite je relève les ouvertures ( fenêtres, portes), les accès ( escaliers, trappes, balcons, terrasses…). Soyez vigilants avec les colonnes d évacuations des eaux usées. Les arrivées d’ eau m’importent peu ! Comme les canalisations sont sous pression on peut les faire arriver a peu prés partout…

Les murs porteurs

Regardez bien comment est structuré l’ appartement. Concrètement regardez ou se trouvent les murs porteurs ! Regardez où se trouvent les poutres et les colonnes porteuses. Elles peuvent être cachées dans des armoires. Ce sont des contraintes que vous ne pourrez pas supprimer et qui déterminent vos choix architecturaux.

Les dimensions des pièces

Relevez maintenant les dimensions de chaque pièces. La loi des meublés impose en France qu’ une chambre mesure soit  9m2 si elle fait partie d’ un appartement loué dans son ensemble soit de 14m2 si la chambre est louée seule.

A retenir:Dans le cas d’un bail unique ou bail collectif : la surface minimale de l’ensemble du logement doit être de 16 m2 pour 2 personnes, puis de 9 m2 par personne supplémentaire. Cela donne par exemple :
– 25 m2 pour trois personnes
– 34 m2 pour quatre personnes
– 43 m2 pour cinq personnes

Dans le cas de baux individuels : chacun des colocataires doit disposer d’un espace privé d’au moins 14 m2 et d’un volume minimal de 33 m3.

Vérifiez donc la surface des chambres existantes pour vérifier si vous devrez agrandir ou optimiser leurs surfaces.

La hauteur sous plafond

Si vous souhaitez proposer une clim par chambre ou bien faire passer tous les câbles électriques hors des cloisons sèches, vous pourrez utiliser un faux plafond a condition que vous ayez au moins 2.50m de hauteur sous plafond fini. je mesure donc la hauteur sous plafond. ici j’ai déjà 2.50 fini. ça va être dur ! mais il y a une échelle . youpi. je grimpe et je vois que au dessus de plafond apparaît les éléments préfabriqués en béton sous les hourdis et qui soutiennent la dalle du dessus.

La dalle

J ai envie de proposer des chambres haut de gamme et de créer une douche par chambre. Mais comment faire passer les évacuations sans relever tout le.niveau de l appartement ? Solution: En créant des saignées dans la dalle ..mais est ce possible.?  Ici on est au 3ieme étage d’un bâtiment des années 1970. C donc une dalle de 20 cm sur hourdis. Non seulement vous devrez demander des autorisations au syndic pour tout ce qui transforme la structure porteuse mais il se peut que les dalles renferment des tuyaux existants. ( chauffage au sol ou autre…).

Le plan idéal ( pour des coloc avec douches privatives)

Ce serait un plan en forme carrée sur lequel toutes les chambres entourent les colonnes d’évacuations est ainsi facile de créer une sur -épaisseur uniquement pour les douches .

Projet d’aménagement

Premier jet :

La première chose a faire est de supprimer totalement le long couloir qui fait environ 12 m2 et de transformer cet appartement en 2 zones ( les chambres au fond côté calme et la pièce a vivre cote rue.)

plan projet 2 amenagement appart colocation 4 chambres 130 m2

Au final on pourrait avoir à gauche la zone de vie et à droite la zone de nuit. les contraintes de réseaux sans casser la dalle pour passer les réseaux font que la salle de bain, la buanderie et les WC sont localisés les uns accolés aux autres et tous du même côté. sans casser la dalle il est impossible de créer une douche privative par chambre.

Consultez la vidéo dans laquelle je dessine avec sweet home 3D le projet en direct.

Conclusion:

La visite est terminée et je sais que je pourrais choisir cet appartement pour en faire 4 chambres en colocation. Il reste néanmoins à augmenter la surface de 2 chambres qui font à peine 9 m2 . Est-il possible de les agrandir à 10 ou 11 m2 chacune ? le couloir du centre est de 1,20 m de largeur ce qui est correct et suffisant mais attention à son éclairage car il est au centre. le sas ou zone tampon entre la partie nuit et la partie vie (ou jour) est à revoir. elle n’est pas suffisante à mon goût.

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